Mag je keukenvervanging doorbelasten als servicekosten?

Korte antwoord: nee, een complete keuken-vervanging niet. Wel enkele specifieke onderhoudskosten en gebruik-gerelateerde uitgaven. In deze post: het juridische verschil tussen huur (incl puntenwaardering) en servicekosten, welke keuken-gerelateerde kosten je wel mag doorbelasten, en welke fout je VEEL verhuurders zien maken.

Het verschil — huur vs servicekosten

Huur is de prijs voor het gebruik van het pand zelf, inclusief de basis-voorzieningen (keuken, badkamer, vloer, etc.). Investeringen die de puntenwaardering verhogen (zoals een nieuwe keuken) verhogen daarmee de maximale huur — niet de servicekosten.

Servicekosten zijn betalingen voor diensten en gebruik bovenop het kale pand: - Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes - Onderhoud gemeenschappelijke installaties (lift, tuinonderhoud) - Energie/water voor gemeenschappelijke ruimtes - Klein onderhoud van apparatuur die de verhuurder beschikbaar stelt (CV-onderhoud) - Verzekering inboedel van de woning (indien meegeleverde inventaris)

Wat mag wel — kleine servicekosten-elementen

Wel doorbelasten?	Toelichting
Periodiek onderhoud CV-ketel (bij meegeleverde CV-aansluiting keuken)	Beperkt - alleen aandeel keukenkant
Filter-vervangingen recirculatie-afzuigkap	Klein onderhoud, ja mag
Onderhoud meegeleverde vaatwasser (jaarlijkse keuring/check)	Mag, mits redelijk bedrag
Schoonmaak na vertrek bij eindcheck	Wel, mits in contract afgesproken

Realistische jaarlijkse servicekosten keuken-deel: € 25-80 in een verhuurpand, afhankelijk apparatuur-uitvoering.

Wat mag NIET — grote kostencategorieën

• Complete keuken-vervanging — investering in pand zelf, verhogen huur niet servicekosten
• Vervanging van apparatuur (koelkast, inductie defect) — als verhuurder eigenaar, jouw kosten
• Reparatie keukenkast door slijtage — onderhoud, jouw kosten
• Vernieuwing werkblad — investering
• Tegelwand-onderhoud bij keuken — onderhoud
• Schoonmaak tijdens lopende huur — huurder doet zelf

De fout die verhuurders maken

Veel verhuurders rekenen servicekosten van € 80-150 per maand "omdat de keuken nieuw is". Dat is verdraagd onjuist:

• Een nieuwe keuken hoort thuis in de maximumhuur, niet servicekosten
• Servicekosten moeten "redelijk" zijn én aansluiten op werkelijke kosten
• De huurder kan bij Huurcommissie aanvechten en vrijwel altijd winnen

Sinds 2024 (Wet Betaalbare Huur) wordt servicekosten-toeslag strenger getoetst. Verhuurders die luxe-servicekosten rekenen lopen risico op terugbetalingsplicht.

Hoe rekent het wel?

Stel: nieuwe keuken € 6.000 incl, verhoging maandhuur van € 855 naar € 1.150 (= € 295 extra/maand, binnen het middensegment).

Goede manier: - Maandhuur: € 1.150 (incl alle pand-voorzieningen) - Servicekosten: € 0-50 (alleen voor echte service-elementen) - Totaal: € 1.150-1.200/maand

Foute manier: - Maandhuur: € 855 (oude huur) - Servicekosten: € 295 (verdekte huurverhoging via servicekosten) - Totaal: € 1.150/maand - Probleem: Huurcommissie kan dit afkeuren, verhuurder verliest € 295/maand × procedure-duur en moet eventueel terugbetalen

Concrete service-elementen die je kan rekenen voor keuken

In een verhuurpand met meegeleverde keuken-apparatuur:

Service-element	Realistisch bedrag/maand
Onderhoudscontract apparatuur (bij premium-pakket)	€ 5-12
Periodieke vaatwasser-controle	€ 1-3
Filter-vervanging recirculatie afzuigkap	€ 1-3
Schoonmaakset bij intake (1× per jaar gespecialiseerde reiniging)	€ 3-8
Totaal redelijk keuken-deel servicekosten	€ 10-25/maand

Dit is wat een doorsnee verhuurpand-eigenaar zou kunnen onderbouwen bij Huurcommissie. Boven € 30/maand is risico op afkeuring.

Wat zit er in een goede servicekosten-afrekening?

Per jaar krijgt huurder een afrekening met: 1. Voorgeschoten bedrag (= voorlopige servicekosten × 12) 2. Werkelijke kosten (uitgesplitst) 3. Saldo (positief = huurder krijgt terug, negatief = huurder moet bijbetalen)

Voor keuken-deel: - Specificatie filter-vervanging (data + factuurnummer) - Aandeel apparatuur-onderhoud (bedrag + leverancier) - Schoonmaakdiensten (datum + factuur)

Bij geen specificatie kan huurder weigeren te betalen.

Veelgestelde vragen

Mag ik vooraf afspreken dat ik € 100 servicekosten reken zonder specificatie? Nee. Huurcommissie kan dit aanvechten als bovenmatig. Servicekosten moeten redelijk en specificeerbaar zijn.

Wat als de keuken-vaatwasser defect raakt — wie betaalt? Als jouw apparaat (in pakket meegeleverd): jij. Als huurder eigen apparaat: hij/zij. Eerste 2 jaar fabrieksgarantie. Daarna verhuurder bij eigenaar-fout, huurder bij gebruiks-schade.

Mag een meegeleverde Quooker als servicekosten gelden (filter-vervanging)? Filter-vervanging Quooker kost € 90-130 per 5 jaar. Doorbelasten als servicekosten ja, maar in realistisch bedrag (€ 1,50-2/maand i.p.v. veelvoud).

Mag ik energiekosten van inductie als servicekosten rekenen? Nee. Energiekosten woning zijn voor huurder direct. Tenzij collectieve aansluiting (kamerverhuur met gedeelde meterkast) — dan wel als verbruik-gedeelte.

Verschil tussen "huurprijs" en "all-in huurprijs"? All-in huurprijs = huur + servicekosten in één bedrag. Mag, mits servicekosten-deel separaat te specificeren is. Bij kamerverhuur veel voorkomend.

Wat als ik in de offerte aan huurder "nieuwe keuken inbegrepen" vermeld heb? Goed — keuken is onderdeel van de woning, niet servicekosten. Vermijdt verwarring.

Volgende stap

Wil je je servicekosten-structuur op orde brengen vóór huurderswissel? Wij geven advies over huur + servicekosten-mix tijdens schouw, plus de juiste WWS-puntenwaardering. Vraag aan via /aanvraag.

Verder lezen op wwskeukens.nl

• BTW 21% op keuken in verhuurpand: regels en aftrek — waarom 21% en wanneer aftrekbaar
• Nieuwe keuken: zo check je de nieuwe huurprijs bij Huurcommissie — stap-voor-stap toetsing
• Wie betaalt wat? Onderhoud keuken huurder vs verhuurder — verdeling klein onderhoud
• Keuken vervangen tijdens lopende huur: wat mag (niet)? — juridische regels bij bewoonde-staat

Deze informatie is algemeen advies voor verhuurders/beleggers, geen juridische/fiscale uitspraak voor jouw specifieke pand. Voor jouw concrete situatie: check de Huurcommissie of vraag een vrijblijvende schouw aan via aanvraag.