ROI nieuwe keuken in verhuurpand — concreet rekenmodel

Een nieuwe keuken in een verhuurpand is geen luxe, het is een investering met een meetbare terugverdientijd. In deze post: de formule die wij zelf gebruiken om binnen 10 minuten te beoordelen of een keuken-vervanging loont, vier voorbeelden uit de praktijk, en de twee factoren die je rendement het hardst beïnvloeden.

De formule (versimpeld)

ROI in jaren = (Investering keuken incl BTW) / (Extra jaarhuur × 12)

Investering keuken: - Compact: € 3.509 incl BTW (+ leidingwerk € 1.150 = € 4.659 totaal) - Volwaardig: € 4.870 incl BTW (+ leidingwerk € 1.150 = € 6.020 totaal) - Kamerverhuur Pro / WWS-O: € 5.324 incl BTW (+ leidingwerk € 1.150 = € 6.474 totaal)

Extra jaarhuur = (nieuwe maandhuur − oude maandhuur) × 12

De ROI is direct in jaren — onder de 3 jaar is een uitstekende deal, 3-5 jaar is goed, 5+ jaar moet je extra goed kijken of het strategisch alsnog loont.

Waar komt de "extra huur" precies vandaan?

Drie bronnen:

1. Hogere puntenwaardering → hogere sociale huur Als je pand sociaal blijft, geeft elk extra WWS-punt € 6,86/maand extra binnen het sociale plafond. 6 punten extra = € 41,16/maand = € 493,92/jaar.

2. Overschrijden van een sectorgrens (144 of 187 pt in 2026) Tot en met 143 punten is een woning sociaal, met een plafond van € 932,93. Vanaf 144 punten geldt het middensegment, tot € 1.228,07. Pas vanaf 187 punten is de woning vrije sector en vervalt het plafond. Eén keukenvervanging die je net over 144 duwt, verruimt je plafond met bijna € 300/maand — of je die ruimte ook kunt vragen, hangt van de markt in jouw stad af.

3. Marktwaarde van het pand bij verkoop Een verhuurpand wordt vaak gewaardeerd op huurmultiplier (10-15× jaarhuur in middensegment). € 100/maand extra huur = € 12.000-18.000 hogere verkoopprijs. Niet in deze formule maar wel in jouw exit-overweging.

Scenario 1: Sociaal blijven, alleen punten omhoog

Pand: 2-kamer appartement Den Haag, 65 m², huidig 134 WWS-punten = € 805/maand. Doel: zo veel mogelijk binnen sociale grenzen halen.

Stap	Punten	Max huur/mnd
Huidig	134	€ 871
Compact (keuken van 4 → 8)	138	€ 898
Volwaardig (keuken van 4 → 10)	140	€ 912

Verschil Compact: € 27/maand × 12 = € 324/jaar. ROI = € 4.659 / € 324 = 14 jaar. Te lang. Verschil Volwaardig: € 41/maand × 12 = € 492/jaar. ROI = € 6.020 / € 492 = 12 jaar. Ook te lang — dit pand zit niet bij een grens.

Conclusie: alleen-puntenwaarderingsverhoging zonder middensegment-doorbraak rendeert traag.

Scenario 2: Net over middensegment-grens tillen

Pand: 3-kamer appartement Utrecht-Oost, 78 m², huidig 142 WWS-punten = € 925,98 sociaal. In het middensegment zou € 1.228,07 het plafond zijn.

Stap	Punten	Max huur/mnd	Status
Huidig	142	€ 926	sociaal
+ Volwaardig	148	€ 967	middensegment
+ Volwaardig + label-sprong D→B	158	€ 1.036	middensegment, ruimte tot € 1.228,07

Het keuken-pakket brengt je net over de grens van 144; mét een label-sprong (zie maxiko.nl voor isolatie-stappen) heb je ook ruimte boven die grens.

Extra ruimte in het plafond: € 1.036 − € 926 = € 110/maand × 12 = € 1.320/jaar. ROI keuken + label-sprong (~€ 8.000-12.000 isolatie): € 14.000-18.000 / € 1.320 = 11-14 jaar puur op puntenwinst. Het rendement zit hier dus niet in de punten zelf, maar in wat je met de vrijgekomen ruimte in de markt daadwerkelijk vraagt.

Conclusie: gecombineerde verduurzaming + keuken levert sub-5-jaar ROI. Sweet spot.

Scenario 3: Kamerverhuur omzetten

Pand: Eengezinswoning Twente 130 m², leegstaand, mogelijkheid tot 5 kamers à € 650.

Stap	Inkomsten/jaar
Verhuur als gezinswoning	€ 1.150 × 12 = € 13.800
Kamerverhuur 5 kamers à € 650	€ 3.250 × 12 = € 39.000

Verschil: € 25.200/jaar. Investering keuken (Kamerverhuur Pro + leidingwerk): € 6.474. ROI keuken alleen: 3 maanden. Maar je hele omzettings-investering (vergunning + verbouwing + brandscheiding + sanitair) zit op € 50-80k → totale terugverdientijd 2-3 jaar.

Conclusie: kamerverhuur is het pakket waar keuken het kleinste deel van de investering is en het snelste rendeert.

Scenario 4: Doe-niets-vergelijking

Pand: Studio Almere, 38 m², huurder gaat weg, huidige keuken 12 jaar oud maar werkt.

Optie A: huurder eruit, geen keuken-vervanging, opnieuw verhuren tegen € 720 (oude huur, geen extra punten). Optie B: 8-punten keuken (€ 4.659 totaal), nieuwe huur € 780.

Verschil: € 60/maand × 12 = € 720/jaar. ROI = € 4.659 / € 720 = 6,5 jaar.

Bij verkoop binnen 3 jaar: marktwaarde-stijging ~€ 10.000 (huurmultiplier-effect) → ROI valt onder 3 jaar.

Conclusie: voor lange-houders niet de moeite, voor exit-binnen-5-jaar wel.

De twee factoren die ROI maken of breken

1. Zit je net onder/op een sectorgrens? Het verschil tussen 143 punten (sociaal, plafond € 932,93) en 144 punten (middensegment, plafond tot € 1.228,07) is één punt maar bijna € 300 aan plafondruimte. Op de drempel zit het grote rendement.
2. Kun je het combineren met andere verduurzaming? Keuken-vervanging op zich is matig rendabel. Keuken + label-sprong is fantastisch.

Veelgestelde vragen

Hoe weet ik mijn huidige WWS-punten? Gebruik de WWS-rekentool van de Huurcommissie of vraag bij ons een gratis WWS-check aan. Wij rekenen 10 minuten en weten je punten + maximumhuur exact.

Telt afschrijving van de keuken mee in ROI? Fiscaal afschrijven kan bij BV-structuur (10 jaar 10% per jaar voor inventaris). In de praktische ROI-rekening hierboven niet meegenomen — die rekent op terugverdientijd uit cashflow.

Wat als de markt instort? Als de marktprijs zakt, gaat een geliberaliseerd pand omlaag. Sociaal puntentotaal blijft staan onder huidig WWS — daarom is een puntenverhoging defensiever dan alleen op markthuur leunen.

Reken je verhuurmakelaar-courtage mee? In de scenario's hierboven niet. Reken bij elke huurderswissel € 800-1.500 makelaarskosten (1 maand huur in middensegment). Trek dat van het 1e jaar voordeel af.

Kan ik de Maxiko WWS-quickscan voor mijn pand gebruiken? Ja, maxiko.nl/wws-quickscan is gratis en geeft je je puntentotaal binnen 5 minuten.

Volgende stap

Wil je je eigen pand doorrekenen? Wij doen het voor je: stuur de basis (adres + huidige huur + oppervlakte) via /aanvraag en je krijgt binnen 2 werkdagen een berekening met de drie scenario's specifiek voor jouw pand.

Verder lezen op wwskeukens.nl

• Hoeveel extra huur na nieuwe keuken? Per pakket uitgerekend — extra €/maand per pakket-niveau
• Terugverdientijd 8 vs 14 punten: wat verdient sneller? — scenario-vergelijking Compact vs Volwaardig
• Kosten keuken vervangen 2026 — complete prijsbreakdown — alle kosten op een rij per pakket
• Keuken én isolatie tegelijk aanpakken: loont dat? — combinatie keuken + label-sprong
• Welke WWS-keuken past bij jouw verhuurpand? — beslismodel Compact vs Volwaardig vs Kamerverhuur Pro

Deze informatie is algemeen advies voor verhuurders/beleggers, geen juridische uitspraak voor jouw specifieke pand. Voor jouw concrete situatie: check de Huurcommissie of vraag een vrijblijvende schouw aan via aanvraag.