Keuken vervangen tijdens lopende huur: wat mag (niet)?

Soms wil je als verhuurder de keuken vervangen terwijl de huurder gewoon in het pand woont. Bijvoorbeeld omdat je de WWS-puntwaardering wilt verhogen en daarmee de huurprijs, of omdat de oude keuken kapot is. Mag dat? Het antwoord is genuanceerd: ja, maar onder strikte voorwaarden. In deze post: wat de wet zegt, wat redelijk is, en hoe je het in de praktijk geregeld krijgt zonder huurder-conflict.

De juridische basis

In Boek 7 BW (Burgerlijk Wetboek) staat dat een verhuurder verbeteringen of dringende werkzaamheden aan het pand mag uitvoeren, ook tijdens lopende huur. Voor de keuken-vervanging speelt vooral artikel 7:220 BW: de huurder moet redelijkerwijs medewerking verlenen aan onderhoud en renovatie.

"Redelijkerwijs" betekent in de praktijk: - Verhuurder mag de verbetering doen - Huurder mag tijdelijk ongemak ervaren - Er moet een fatsoenlijke regeling zijn voor de duur van de werkzaamheden - Bij langer dan een paar dagen kan vervangende huisvesting of huurkorting aan de orde komen

Drie scenario's

Scenario 1: Defect oude keuken (dringende reparatie)

Bij ernstig defect (lekkende vaatwasser, gas-onveiligheid, niet-functionerende kookplaat) mag je in principe direct vervangen na vooraankondiging.

Wat mag: - Vervangen binnen 1-2 weken na ontdekking defect - Werkdagen tussen 7-19u - Eventueel werkdagen weekend bij urgentie

Wat huurder mag verwachten: - 24 uur aankondiging vooraf - Toegang voor jouw monteurs/ploeg - Geen onnodige overlast

Scenario 2: Verbetering puntenwaardering (jouw initiatief)

Hier ligt het anders. Vervanging om puntenwaardering te verhogen zonder dat de oude keuken defect is, is een renovatie. Daar gelden striktere regels:

Wat mag: - Voorstel doen aan huurder (met schriftelijke onderbouwing) - Bij weigering naar Huurcommissie voor toetsing - Bij akkoord: redelijke uitvoeringsperiode

Wat moet je doen: - Schriftelijke aankondiging minimaal 3 maanden vóór startwerk - Voorstel uitleggen: wat wordt vervangen + verwachte huurverhoging - Akkoord vragen op huurverhoging (of laten toetsen) - Vervangende kookmogelijkheid aanbieden tijdens werk

Scenario 3: Mutatie tussen huurders (leegstand)

Het makkelijkste scenario: huurder weg, vervangen, nieuwe huurder erin. Geen toestemming nodig, geen wettelijke regels rond bewoonde staat. Onze standaard-aanbeveling.

Wat is "redelijk" bij bewoonde-verhuur vervanging?

Praktijk-richtlijnen uit jurisprudentie:

Aspect	Wat redelijk is
Werktijden	8-17u doordeweeks, max 9-18u zomers
Lawaai	Geen boren/zagen voor 8u of na 18u
Stof + viezigheid	Goed afdekken bewoonde delen pand
Duur zonder kookmogelijkheid	Maximaal 3-4 dagen
Alternatieve kookmogelijkheid	Magnetron + kookplaat plaatsen in andere ruimte
Watervrij periode	Max 1 dag (2 uur per onderbreking)
Sleutel-overdracht	Vóóraf overeengekomen toegang-regeling
Huurkorting bij groot ongemak	30-50% voor de werkdagen, soms gehele week

Hoe regel je het in de praktijk?

Stappenplan:

Stap 1: Spreek huurder persoonlijk aan (geen brief uit het niets) Stap 2: Toon aan wat de verbetering oplevert (nieuwe keuken-aanzicht, gemakkelijker schoonmaken) Stap 3: Maak afspraken over timing (welke week + welke dagen) Stap 4: Bied alternative kookmogelijkheid aan (magnetron + 1-pits inductie in andere kamer voor 3-4 dagen) Stap 5: Stel vervangende huur voor als compensatie (10-20% korting op betreffende maand) — meestal accepteren huurders dat Stap 6: Schriftelijk bevestigen vóór startwerk

Wat doet de Huurcommissie?

Bij conflict (huurder weigert, vindt vergoeding onvoldoende, vindt overlast te groot): Huurcommissie-procedure.

Tijdslijn: - Aanvraag indienen: € 25 bemiddelingskosten - Hoorzitting: 3-5 maanden later - Uitspraak: na hoorzitting

Realistisch: voor keuken-vervanging die je toch al wilt doen, is via Huurcommissie afdwingen vaak duurder (advocaatkosten + tijd) dan een ruimhartige regeling met huurder treffen.

Huurverhoging na renovatie tijdens lopende huur

Belangrijke nuance: na een verbetering tijdens lopende huur mag je niet zomaar direct de huurprijs verhogen. Drie routes:

1. Akkoord met huurder — beste route, schriftelijk vastleggen
2. Eerstvolgende reguliere huurverhoging-moment — meestal 1× per jaar, mits binnen wettelijk max
3. Huurcommissie toets — als huurder weigert hogere puntenwaardering te accepteren

Voor de details rond huurverhogingsprocedure zie Maxiko's deepdive over huurverhoging.

Veelgestelde vragen

Mag een huurder weigeren mij toegang te geven voor keukenrenovatie? Bij dringend onderhoud (defect/onveiligheid): nee, hij moet toegang verlenen. Bij vrijwillige verbetering: ja, mag weigeren. Dan moet je naar de Huurcommissie of via gerechtsdeurwaarder. Meestal vermijdbaar met goede communicatie.

Wat als huurder akkoord geeft maar tijdens werk klaagt over overlast? Documenteer overlast-klacht en je inspanningen tot beperking. Bij excessieve klachten kun je huurkorting aanbieden ter regeling. Bij escalatie via Huurcommissie.

Mag ik de keuken vervangen en dan zonder akkoord de huur verhogen? Nee — huurverhoging vraagt akkoord of toets door Huurcommissie. Eenzijdig verhogen geeft de huurder grond om naar Huurcommissie te gaan en de oorspronkelijke huur te behouden.

Kan ik huurder uit de woning hebben voor 1 week ten behoeve van vervanging? Theoretisch ja met vervangende huisvesting (hotel of leegstaande andere woning). Praktisch zelden nodig en duur (€ 700-1.500 hotelkosten voor 7 dagen). Werken in bewoonde staat is bijna altijd haalbaar met magnetron-oplossing.

Geldt dit ook voor kleine reparaties (kraan vervangen)? Voor kleine reparaties (< 2 uur werk, geen waterstop nodig): minder strikte regels. Dag van tevoren melden is voldoende.

Wat als de huurder zelf de keuken wil betalen / upgraden? Mag, mits aan de inrichting niet structureel wordt geknoeid. Documenteer wie eigenaar wordt van nieuwe keuken (huurder of jij). Bij verlaten: gaat keuken met huurder mee of blijft het in pand? Schriftelijk vastleggen.

Volgende stap

Wil je een keuken-vervanging tijdens lopende huur plannen? Wij adviseren in de schouw welke aanpak het beste werkt voor jouw situatie + ploeg-planning + huurder-communicatie. Vraag aan via /contact.

Verder lezen op wwskeukens.nl

• Hoe lang duurt een keuken-installatie? Realistische planning — 3-6 weken per pakket-niveau
• Wie betaalt wat? Onderhoud keuken huurder vs verhuurder — verdeling klein onderhoud
• Nieuwe keuken: zo check je de nieuwe huurprijs bij Huurcommissie — stap-voor-stap toetsing
• Hoeveel extra huur na nieuwe keuken? Per pakket uitgerekend — extra €/maand per pakket-niveau
• Mag je keukenvervanging doorbelasten als servicekosten? — wel/niet doorbelasten als service

Deze informatie is algemeen advies voor verhuurders/beleggers, geen juridische uitspraak voor jouw specifieke pand. Voor jouw concrete situatie: check de Huurcommissie of vraag een vrijblijvende schouw aan via contact.